Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Czy wiesz, że blisko 4 miliony Polaków spłaca kredyt hipoteczny? Okazuje się, że tego rodzaju finansowe wsparcie jest głównym sposobem, który umożliwia nabycie nieruchomości. Patrząc na ceny mieszkań w poszczególnym rejonach naszego kraju, widać wyraźnie, że większość mieszkańców Polski zwyczajnie nie stać na to, by takie inwestycje realizować za gotówkę. Nie posiadamy takich oszczędności. Co ważne, nadwyżki pieniędzy generuje tylko co drugi z nas, a oszczędności nie przekraczają wysokości dwukrotności pensji.

To zbyt mało, by móc nabyć mieszkanie. Czy trzeba spłacić kredyt hipoteczny, by móc sprzedać nabytą nieruchomość? Taka zasada byłaby znacznym utrudnieniem, biorąc pod uwagę fakt, że większość zobowiązań bankowych tego rodzaju wymaga współpracy z instytucją bankową przez co najmniej kilkanaście, często nawet kilkadziesiąt lat. Mamy jednak dobrą wiadomość, bo kredytobiorca będący jednocześnie właścicielem mieszkania na kredyt, nie musi czekać na całkowitą spłatę całej kwoty należności, by móc nieruchomość sprzedać. Z powodzeniem udaje się pozbyć mieszkania, na którym ciąży kredyt hipoteczny, natomiast warto zaznaczyć, że wiąże się to z pewnymi utrudnieniami i znacznie większą liczbą koniecznych do spełnienia formalności.

Zabezpieczenie hipoteczne dla banku a kredyt hipoteczny

Podstawową przeszkodą, przez którą sprzedaż mieszkania na kredyt może być problematyczne, jest fakt, że każdy bank ustanawia na takiej nieruchomości dodatkowe zabezpieczenie. Takim staje się odpowiedni wpis do księgi wieczystej. Nowy nabywca raczej nie zgodzi się kupić mieszkania, na którym ciąży takie zabezpieczenie. Aby go zlikwidować, należy z kolei spłacić kredyt hipoteczny, a na taki zabieg kredytobiorca nie ma zazwyczaj wystarczających środków. Jeśli posiada wystarczającą zdolność kredytową, może zaciągnąć dodatkowy kredyt gotówkowy, by spłacić zobowiązanie hipoteczne i uwolnić tym samym mieszkanie od wszelkich zabezpieczeń z ramienia instytucji bankowej. Wiele zależy jednak od pozostałej do spłaty kwoty zobowiązania kredytowego. Nie każdy przecież może pozwolić sobie na dodatkowy kredyt, nawet jeśli środki pozyskane ze sprzedaży mieszkania zostaną przekazane na jego uregulowanie w krótkim czasie.

Pamiętajmy również, że jeszcze do niedawna kredyt na mieszkanie stanowił pewnego rodzaju ograniczenie w kwestii sprzedaży nabywanej nieruchomości. Kredytobiorcy nie mogli sprzedać takiego mieszkania przed upływem zazwyczaj 2 lat od jego nabycia. Banki w tej kwestii mogły zresztą ustanawiać własne warunki, więc czas ten mógł być nawet dłuższy. Oczywiście, było to pewnego rodzaju ograniczenie, bo sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym była możliwa, ale wiązała się z koniecznością zapłaty dodatkowej prowizji dla banku za wcześniejszą spłatę zobowiązania. Taka operacja była więc zupełnie nieopłacalna. Dzisiaj na szczęście kredyt hipoteczny nie może nakładać takich ograniczeń, a kredytobiorca może pozbyć się kredytowanej nieruchomości w dowolnym czasie.

Kredyt hipoteczny a Urząd Skarbowy

Należy również zwrócić uwagę na ograniczenia, jakie na potencjalnego sprzedawcę nieruchomości nakłada Urząd Skarbowy i nie ma tutaj znaczenia źródło pozyskania środków w celu nabycia mieszkania. Większy podatek od sprzedaży zapłacą osoby, które sprzedają mieszkanie w okresie do 5 lat od jego nabycia. Taki podatek udaje się skutecznie zmniejszać, na przykład poprzez wykazanie, że pozyskane środki zostaną przeznaczone na zakup innego lokum.

Kredyt hipoteczny – spłata przy sprzedaży mieszkania krok po kroku

Jeśli właściciel mieszkania znalazł już kupca, musi udać się do banku, w którym posiada kredyt hipoteczny. Tam uzyska informacje o wartości zobowiązania i środkach, jakie jeszcze zostały do spłaty oraz otrzyma promesę o wykreśleniu z hipoteki dodatkowego zabezpieczenia w przypadku całkowitej spłaty zobowiązania.

W kolejnym kroku nowy nabywca nieruchomości musi zacząć starać się o kredyt hipoteczny, jeśli takie ma być źródło finansowania jego inwestycji. Należy też spisać umowę przedwstępną. Kiedy nabywca otrzyma decyzję pozytywną, należy pójść z nim do notariusza, by spisać odpowiednią umowę oraz akt notarialny. Sam notariusz zajmie się zaś wnioskami o naniesieniu zmian w księdze wieczystej. Bank osoby kupującej przeleje zaś wartość zobowiązania, która jest konieczna do spłaty kredytu hipotecznego obciążającego nieruchomość, a nadwyżkę pieniędzy otrzymuje sprzedający mieszkanie. Po tym procesie bank, w którym zaciągany był kredyt hipoteczny, wystawia zaświadczenie o zwolnieniu księgi wieczystej, a nowy właściciel otrzymuje wszelkie prawa do nieruchomości.

Jak widać, udaje się sprawnie sprzedać mieszkanie objęte kredytem hipotecznym. Osoby, które czują się niepewnie, by przeprowadzić taką operację samodzielnie, mogą poprosić o konsultację z ekspertem w banku albo skorzystać z usług doradcy kredytowego. Dzisiaj takie zabiegi są powszechne, ponieważ coraz więcej nieruchomości nabywanych jest poprzez współpracę z instytucją bankową.

Art. spon.